Le 23 novembre 2023, le gouvernement fédéral avait proposé plusieurs changements à la législation TLSU avec des incidences importantes sur les obligations des propriétaires de propriétés résidentielles au Canada si les modifications recevaient la sanction royale. Ces propositions visaient notamment à modifier la définition de « propriétaire assujetti », pour réduire de façon significative le nombre de contribuables tenus de produire une déclaration de TLSU. Nous attendions cette nouvelle avec impatience, car les modifications allaient toucher la plupart des personnes qui étaient tenues de produire une déclaration pour l’année civile 2022 au Canada. Jusqu’à tout récemment, le projet de loi était toujours en cours d’analyse par le parlement. Étant sans nouvelle, nous étions donc sur le point de procéder avec les anciennes dispositions législatives (celles de 2022) pour l’année civile 2023.
Toutefois, une nouvelle version du formulaire de déclaration de TLSU (UHT-2900) vient d’être publiée (29-02-2024) par l’ARC pour l’année civile 2023. Nous constatons, à la lumière de ce nouveau formulaire, que l’ARC tient compte des changements proposés pour l’année civile 2023.
Par conséquent, la plupart des personnes qui étaient tenues de produire pour la première fois en 2022 n’auront plus à produire pour les années civiles 2023 et suivantes. Il faut souligner qu’au départ, l’intention du législateur derrière la mise en place de cette Loi était de contrer la pénurie de logements au Canada, en imposant une taxe à toute personne non-résidente qui détient une ou plusieurs résidence(s) secondaire(s) et sous-occupée(s) au Canada.
Rappel des règles
Le gouvernement du Canada a instauré une nouvelle taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada (« TLSU »). Celle-ci est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Tout propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada qui n’est pas un « propriétaire exclu » est tenu de produire une déclaration annuelle(1) auprès de l’Agence du revenu du Canada (« ARC ») pour chaque immeuble résidentiel qu’il possède(2) au 31 décembre.
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre 2023, vous devrez, pour l’année civile 2023, produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés (« TLSU ») au plus tard le 30 avril 2024.
Des pénalités s’appliquent en cas de défaut de produire la déclaration dans le délai requis. Les propriétaires assujettis qui sont des particuliers doivent payer une pénalité minimale de 1 000 $. Celle-ci est de 2 000 $ pour les autres (ex : les sociétés)(3).
Obligation de produire une déclaration
Une personne doit produire une déclaration pour chaque immeuble qu’il détient au Canada et qui satisfait à toutes les conditions suivantes au 31 décembre :
- L’immeuble est un immeuble résidentiel;
- La personne est propriétaire(4) de cet immeuble;
- La personne n’est pas un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel.
Obligation de paiement de la taxe
Si vous n’êtes pas un propriétaire exclu d’un immeuble résidentiel au 31 décembre, vous devez payer la TLSU pour l’immeuble résidentiel, sauf si votre propriété est exemptée de la TLSU pour l’année civile.
Immeuble résidentiel
De façon générale, pour les fins de la TLSU, un immeuble résidentiel est un immeuble situé au Canada qui est : une maison unifamiliale, un duplex ou un triplex, une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un bâtiment similaire ne contenant pas plus de trois locaux d’habitation, incluant les parties communes, les dépendances et le fonds afférent(5) .
Exemptions du paiement de la TLSU
Si vous n’êtes pas dans la catégorie des « propriétaires exclus », donc tenus de produire une déclaration de la TLSU, vous pouvez tout de même avoir droit à l’une des exemptions prévues (ci-dessous)(6) et ne pas payer la taxe relativement à votre immeuble résidentiel. Le cas échéant, il faudra la demander dans votre déclaration annuelle auprès de l’ARC.
- Lieu de résidence habituelle;
- Occupation admissible;
- Personne morale (compagnie) canadienne déterminée;
- Immeuble résidentiel inaccessible ou ne convient pas à une utilisation toute l’année;
- Immeuble résidentiel inhabitable pendant un certain temps en raison de rénovations majeures, d’une catastrophe, de conditions dangereuses;
- Acquisition dans l’année;
- Décès du propriétaire ou d’un copropriétaire;
- Représentant personnel ou autre représentant légal du propriétaire décédé;
- Immeuble résidentiel nouvellement construit;
- Immeuble résidentiel situé dans une zone admissible;
- […].
Calcul et versement de la TLSU
Tout propriétaire assujetti (non exclu) dont l’immeuble résidentiel ne peut être exempté doit payer une taxe de 1 % sur la valeur imposable de cet immeuble.
Pénalités en cas de défaut de produire une déclaration
Si le propriétaire assujetti (non exclu) omet de produire une déclaration avant le 30 avril de l’année suivante, il sera tenu de payer une pénalité minimale de 1 000 $ s’il est un particulier ou de 2 000 $ s’il ne l’est pas (ex : une compagnie)(7) .
De plus, si la déclaration n’est pas produite avant le 31 décembre de l’année suivante, certaines exemptions ne seront pas disponibles pour le propriétaire.
Propriétaires exclus (nouvelle définition de 2023)
Pour l’année 2023 et suivantes, vous êtes un « propriétaire exclu » d’un immeuble résidentiel au Canada si vous êtes l’une des personnes suivantes le 31 décembre de l’année civile :
Un propriétaire d’un immeuble résidentiel en votre qualité de fiduciaire de l’une des fiducies suivantes :
- Une fiducie canadienne déterminée;
- Une fiducie de fonds commun de placement;
- Une fiducie de placement immobilier (FPI);
- Une fiducie intermédiaire de placement déterminée (FIPD).
Un propriétaire d’un immeuble résidentiel en votre qualité d’associé d’une société de personnes canadiennes déterminée;
Un propriétaire d’un immeuble résidentiel si vous êtes :
- Un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent du Canada;
- Une personne morale canadienne déterminée;
- Une personne morale canadienne dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne […];
- Un organisme de bienfaisance enregistré;
- Une coopérative d’habitation, une administration hospitalière, une municipalité, une organisation paramunicipale, un collège public, une administration scolaire ou une université;
- Un corps de dirigeant autochtone;
- Le gouvernement du Canada ou d’une province, ou l’un de ses agents;
- Une personne morale canadienne dont les actions sont principalement détenues ou contrôlées par une fiducie de fonds commun de placement, une FPI, une FIPD ou une personne morale canadienne dont les actions sont cotées à une bourse canadienne de valeurs désignée.
Un particulier citoyen canadien ou résident permanent du Canada qui est propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité de représentant personnel d’un particulier décédé.
Personne morale canadienne déterminée :
Société constituée en vertu des lois fédérales ou provinciales, à l’exclusion d’une personne morale qui, au 31 décembre, est :
Une personne morale dont une ou plusieurs « entités étrangères » (ex : un particulier qui n’est ni citoyen canadien, ni résident permanent du Canada, ou une société qui est constituée à l’extérieur du Canada) détiennent ou contrôlent, directement ou indirectement, des actions de la société représentant, selon le cas :
- 10 % ou plus de la valeur des capitaux propres de la personne morale;
- 10 % ou plus des droits de vote relativement à la personne morale.
Une personne morale sans capital-actions, si le président ou un autre officier n’est ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada, ou encore si 10 % ou plus de ses administrateurs ou autres mandataires semblables sont des particuliers non-citoyens canadiens ou non-résidents permanents du Canada;
Une personne morale visée par règlement.
Société de personnes canadienne déterminée :
Une société de personnes est une société de personnes canadienne déterminée si, le 31 décembre, tous les membres de la société de personnes sont des propriétaires exclus.
Fiducie canadienne déterminée :
Une fiducie est une fiducie canadienne déterminée relativement à un immeuble résidentiel si, le 31 décembre, chaque personne ayant un droit à titre de bénéficiaire, relativement au droit sur cet immeuble détenu par le fiduciaire de la fiducie, est un propriétaire exclu.
Malgré cette nouvelle importante, il se peut que certaines personnes demeurent assujetties à la TLSU pour l’année civile 2023. C’est le cas, notamment, des personnes non-résidentes et de toute personne qui n’est pas un « propriétaire exclu » au sens de la nouvelle définition.
Avertissement
Toute l’information fournie dans les présentes est de nature générale et ne doit pas être interprétée comme l’opinion des auteurs à quelque sujet que ce soit. Le lecteur serait bien avisé, avant d’utiliser cette information, de consulter des professionnels qui auront pris soin de faire un examen exhaustif des faits et du contexte dans lequel ils s’insèrent.
Charles-André Côté, M. Fisc.
Directeur en taxes de vente
David Côté, CPA
Directeur en taxes de vente
Maxim Poulin, CPA auditeur
Associé, Service de fiscalité