29 mars 2023 – Le gouvernement du Canada a instauré une nouvelle taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada (TLSU), en vigueur le 1er janvier 2022. Ainsi, chaque propriétaire d’un immeuble résidentiel au 31 décembre, sauf un « propriétaire exclu », est tenu de produire une déclaration annuelle1 auprès de l’ARC2 pour chaque immeuble résidentiel qu’il possède.
Attention, cette mesure devrait toucher une partie importante des contribuables, ce qui inclut toutes les sociétés privées qui détiennent des immeubles résidentiels au sens de la TLSU !
En effet, si vous êtes un propriétaire assujetti, vous devrez, pour l’année civile 2022, produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés au plus tard le 30 avril 2023.
À noter qu’il y aura d’importantes pénalités si vous omettez de produire une déclaration annuelle à la date limite. Les propriétaires assujettis qui sont des particuliers doivent payer une pénalité minimale de 5 000 $, et ceux qui sont des personnes morales doivent payer une pénalité minimale de 10 000 $.
Mise en contexte
Une personne doit produire une déclaration3 pour chaque immeuble résidentiel qu’il détient au Canada si elle est une propriétaire4 non exclue au 31 décembre.
De plus, si vous n’êtes pas un propriétaire exclu d’un immeuble résidentiel au 31 décembre, vous devez payer la TLSU pour l’immeuble résidentiel, sauf si votre propriété est exemptée de la TLSU pour l’année civile.
Ainsi, même si votre propriété est exemptée du paiement de la TLSU pour une année civile, vous devez, en tant que propriétaire assujetti, produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel.
« Immeuble résidentiel »
Pour les fins de la TLSU, un immeuble résidentiel est un immeuble situé au Canada et qui est : une maison unifamiliale, un duplex ou un triplex, une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable, incluant les parties communes, les dépendances et le fonds afférent5.
Qui sont les propriétaires exclus ?
Les « propriétaires exclus » n’ont pas à produire une déclaration pour une année civile.
On retrouve parmi les propriétaires exclus les personnes suivantes au 31 décembre6 :
- Un particulier qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada, sauf s’il détient un droit sur un immeuble résidentiel en tant qu’un associé d’une société de personnes ou en tant que fiduciaire d’une fiducie7.
- Une société cotée à la bourse (société publique);
- Un fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement ou de placement immobilier;
- Un organisme de bienfaisance enregistré;
- Une administration scolaire, un collège public, une coopérative d’habitation, une municipalité ou une université ou une organisation paramunicipale.
À noter que les sociétés par actions privées, les sociétés de personnes et la plupart des fiducies ne sont pas exclues. Celles-ci devront donc produire une déclaration si elles détiennent un ou plusieurs immeubles résidentiels.
Exemptions du paiement de la TLSU
Si vous avez droit à l’une des exemptions prévues (ci-dessous) pour votre immeuble résidentiel, il faudra la demander dans votre déclaration annuelle8 auprès de l’ARC.
Lieu de résidence habituelle;
- Occupation admissible;
- Personne morale (compagnie) canadienne déterminée;
- Immeuble résidentiel détenu par un associé d’une société de personnes canadienne déterminée;
- Immeuble résidentiel détenu par le fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée;
- Immeuble résidentiel ne convenant pas à une utilisation toute l’année;
- Immeuble résidentiel inhabitable en raison d’une catastrophe ou de conditions dangereuses;
- Immeuble résidentiel faisant l’objet de rénovations majeures;
- Année d’acquisition d’un droit de propriété;
- Représentant personnel ou autre représentant légal d’un particulier décédé;
- Décès d’un autre propriétaire de l’immeuble résidentiel;
- Immeuble résidentiel nouvellement construit;
- Immeuble résidentiel neuf détenu par un développeur à titre d’inventaire;
- Immeuble résidentiel situé dans une région visée par règlement.
Nous vous invitons à communiquer avec votre conseiller BVA pour connaître plus précisément les conditions d’exemption.
Calcul et versement de la TLSU
Tout propriétaire assujetti dont l’immeuble résidentiel ne peut être exempté est tenu de payer une taxe de 1 % sur la valeur imposable de cet immeuble.
Pénalités en cas de défaut de produire une déclaration
En tant que propriétaire non exclu, si vous omettez de produire une déclaration avant le 30 avril de l’année suivante, vous devrez payer une pénalité minimale de 5 000 $ si vous êtes un particulier ou de 10 000 $ dans les autres cas (par ex : une compagnie). De plus, si la déclaration n’est pas produite avant le 31 décembre de l’année suivante, certaines exemptions ne seront pas disponibles pour le propriétaire.
Exemple concret
M. A, M. B et Mme C sont des citoyens canadiens qui détiennent et contrôlent 100 % des capitaux propres et des droits de vote de la compagnie privée ABC inc. Cette dernière est constituée au Canada et est l’unique propriétaire d’un immeuble résidentiel de type jumelé le 31 décembre 2022.
ABC inc. n’est pas un propriétaire exclu et devra donc produire une déclaration de la TLSU au plus tard le 30 avril 2023. Toutefois, elle pourra demander dans sa déclaration l’exemption visant les personnes morales canadiennes déterminées, et ainsi être exemptée du paiement de la taxe.
Mise en garde
Toute l’information fournie dans cet article est de nature générale et ne doit pas être interprétée comme l’opinion des auteurs à quelque sujet que ce soit. Le lecteur serait bien avisé, avant d’utiliser cette information, de consulter des professionnels qui auront pris soin de faire un examen exhaustif des faits et du contexte dans lequel ils s’insèrent.
Charles-André Côté, M. Fisc.
Conseiller principal en taxes de vente
Maxim Poulin, CPA auditeur
Associé, Service de fiscalité